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樂居觀點：疫情之後 房地產將面臨…
29
May
資料來源／樂居LEJU
台灣在當了很久的防疫模範生以後，最近卻失守了，進入三級警戒。在不知道還要持續這樣狀況多久的情況下，房地產除了疫情外，七月還要迎來稅制重大的變革。我認為接下來可能會迎來一個轉折點，房地產將面臨三個難關：
一、買房難
很多人會問，疫情嚴重，很多人工作不保，中小企業裁員虧損，房價會下來嗎？我只能說，從國外的案例來看，都是相反的結果。不管是美國、英國、韓國......等，房價都產生了大漲。我想台灣可能有會產生這樣的結果。未來房價將會持續墊高，買房變得更加困難。
▼原因：貨幣不保值，供給量萎縮
1.印鈔造成貨幣不保值 資金轉入房地產
因為疫情嚴重，政府勢必要印更多的錢、發更多的補助款。原本要升息的狀況，卻反而會朝降息的方向前進。貨幣購買力大幅下降，使貨幣成為「最不保值的」，有多餘資產的人，會把資金投入房地產、股市。
2.重稅打房 屋主不賣市場量縮
回顧過去一整年，台灣房價跟著全球降息等措施、資金熱錢湧入，2020年房地產可說是熱鬧滾滾，各地的開工量、成交量都大幅增加，2020年的六都移轉棟數也創下6年來來的新高。面對煞不住的買氣，政府推出打房政策，其中包含7/1上路的房地合一稅2.0，短期持有者轉售會被課徵重稅，最高達45%，原本預估會湧入市場麼賣壓，很可能會消失。當市場上的物件選擇變少的時候，房價往上是很有可能的事。
▼國外案例：百業越慘 央行印鈔越多 股市房市漲更多
2020年美國疫情大爆發，祭出封鎖令、管制令，導致各行各業都深受打擊，唯獨房地產引爆熱潮，最主要的原因，美國聯準會(Fed) 祭出無限制的量化寬鬆政策、降息政策、房貸利率調降等措施，根據《經濟學人》，過去一年疫情期間，美國漲11%、德國9%，其中英國，經濟面臨300多年來最嚴重的衰退，房價卻上漲達8.5%，另外，從這次疫情衝擊之下，我們在國際間可以看到這波漲幅「蛋殼區」幾乎高過於「蛋黃區」，原因來自於各國封鎖後，遠距工作變多，許多人選擇郊區買房；疫情投資潮，全球股市卻「漲」聲響亮，美國道瓊工業指數創下有史以來的新高。台灣加權股價指數，更突破「萬六」大關。
二、賣房難
房價看似漲定了，那屋主、代銷、房仲將會是最大受益者嗎？其實未必。屋主要賣房會受到重稅的壓抑，持有期間算是無預警的拉長了，而且在房價續漲的狀況下，政策只會越來越嚴格，對屋主不利。至於從業人員，作業的難度將會高很多，包括建商會面對土地成本、營建成本高漲、代銷會面臨業主大幅調價、房仲會面臨社區的限制看房等，成交量縮，也會是一個必然的趨勢。
▼價漲量縮 產業走入惡性循環
1.預售案大幅調價 銷售難
全球原物料暴漲，根據《Bloomberg》資料，食衣住行的原物料成本，都相較兩年前疫情還未臨時飆漲，民生必需品的豬肉、製作衣服的棉花、裝潢用的木材，原物料都喊漲；此外，與營建業最有關聯的，金屬、鋼鐵等物料，也出現有明顯的漲幅。不過對於台灣來說，影響最大的，應該會是缺工的問題。疫情嚴重，更不可能開放外勞來台。目前全台都在搶工人，台積電要蓋廠房，用兩倍以上的工資，把最好的工人吸引走，因此一般建商要蓋房子的成本，會比以前要高的很多。至於土地，飆漲的幅度肯定不會低於房市的漲幅。建設公司會因為市場買地不易、營建成本調升的原因，大幅調高售價。代銷銷售的難度會變難。這個趨勢，可以從今年以來，原本在市場上走中低價位的寶佳、茂德集團，都展開了大幅的調價策略，就可以看出。
2.社區自主隔絕外人 仲介帶看困難
對於房仲帶買方進入社區看房，規定都變得更加嚴格，有的會收費，有的社區會限制每日的看房組數，甚至也有出現完全禁止仲介帶看的社區，以往有大量買方在同一時間進入熱門房子的景象，將不復存在，帶看將會比以往變得困難。
3.政策將對賣方更加嚴厲
面對產業的根本問題，造成的房價上漲，政府基本上只會制訂各嚴格的打房政策，持有多戶的屋主可定受害，但只有持有一戶的正常屋主，也有可能面臨到換屋不易的問題。
三、品質管控難
各國採取邊境管制措施，外籍移工難進入台灣，導致建案缺工問題會越來越嚴重，這樣的情形可能會衝擊建案的營造品質，找工人很困難的話，要求營建品質將會更困難。因此建議消費者，買預售屋特別留意施工品質或找專業的驗屋團隊驗屋。
▼邊境管制缺工 房屋品質受考驗
1.邊境管制措施 工人銳減建案缺工
受到新冠病毒影響，政府實施邊境管制措施，外籍移工入境的人數比例大幅下降，再加上去年2020年建案看好買氣，開工數創近7年來的新高，不過這也使得建案缺工問題日趨嚴重。然而，台積電在南科設廠過後，用2倍工資吸引大量優秀的工人前往設廠，在缺工的情況又要趕工，建案品質可能會下降。
2.建案品質恐下降 建議買預售屋須驗屋
因此有購屋需求的民眾，需多加留意建案品質，建議民眾可以找合格的驗屋公司，控管房屋的施工品質。
四、樂居創辦人觀點
疫情之後，未來房市可能會出現「房價上漲」、「持續增稅」、「施工品質不佳」等現象，如果有買房的需求，建議以下的考量。
☑ 1.成屋優於預售
預售屋會反應購地成本、原物料的漲幅，目前各大案場都能看出現況，且案場也會因應市場機制調價，而相對成屋是過去舊的營建成本，入手價格會比預售屋有相對優勢。
☑ 2.大型建商優於小型建商
如果用量販店以及超商來看，大型建商就如同量販店，採購原物料成本相對便宜，價格上也絕對會有相對優勢，成本控管較安全穩定，且相對建築品質也較好；小型建商則可能有財務風險，畢竟預售屋都會蓋2-5年，會因原物料、工人成本提升，發生無法交屋、延宕交屋的風險，最後變成爛尾樓，近幾年的案例不算少。
☑ 3.先求有再求好 房貸用好用滿
大印鈔時代來臨，錢越來越不保值，再加上全球因疫情肆虐，美國聯準會(Fed)貨幣政策寬鬆、降息，國內房貸利率也創下新低，在這樣時空環境下，現在進場買房最大的優勢能讓負擔變少，加碼的30年、40年房貸，適度讓貸款幫你分擔通貨膨脹的風險，建議預算有限的民眾買房可以拉長還款年限，買房並非一步到位，等未來收入變多、資金充裕，是可以再換房的。
一、買房難
很多人會問，疫情嚴重，很多人工作不保，中小企業裁員虧損，房價會下來嗎？我只能說，從國外的案例來看，都是相反的結果。不管是美國、英國、韓國......等，房價都產生了大漲。我想台灣可能有會產生這樣的結果。未來房價將會持續墊高，買房變得更加困難。
▼原因：貨幣不保值，供給量萎縮
1.印鈔造成貨幣不保值 資金轉入房地產
因為疫情嚴重，政府勢必要印更多的錢、發更多的補助款。原本要升息的狀況，卻反而會朝降息的方向前進。貨幣購買力大幅下降，使貨幣成為「最不保值的」，有多餘資產的人，會把資金投入房地產、股市。
2.重稅打房 屋主不賣市場量縮
回顧過去一整年，台灣房價跟著全球降息等措施、資金熱錢湧入，2020年房地產可說是熱鬧滾滾，各地的開工量、成交量都大幅增加，2020年的六都移轉棟數也創下6年來來的新高。面對煞不住的買氣，政府推出打房政策，其中包含7/1上路的房地合一稅2.0，短期持有者轉售會被課徵重稅，最高達45%，原本預估會湧入市場麼賣壓，很可能會消失。當市場上的物件選擇變少的時候，房價往上是很有可能的事。
▼國外案例：百業越慘 央行印鈔越多 股市房市漲更多
2020年美國疫情大爆發，祭出封鎖令、管制令，導致各行各業都深受打擊，唯獨房地產引爆熱潮，最主要的原因，美國聯準會(Fed) 祭出無限制的量化寬鬆政策、降息政策、房貸利率調降等措施，根據《經濟學人》，過去一年疫情期間，美國漲11%、德國9%，其中英國，經濟面臨300多年來最嚴重的衰退，房價卻上漲達8.5%，另外，從這次疫情衝擊之下，我們在國際間可以看到這波漲幅「蛋殼區」幾乎高過於「蛋黃區」，原因來自於各國封鎖後，遠距工作變多，許多人選擇郊區買房；疫情投資潮，全球股市卻「漲」聲響亮，美國道瓊工業指數創下有史以來的新高。台灣加權股價指數，更突破「萬六」大關。
二、賣房難
房價看似漲定了，那屋主、代銷、房仲將會是最大受益者嗎？其實未必。屋主要賣房會受到重稅的壓抑，持有期間算是無預警的拉長了，而且在房價續漲的狀況下，政策只會越來越嚴格，對屋主不利。至於從業人員，作業的難度將會高很多，包括建商會面對土地成本、營建成本高漲、代銷會面臨業主大幅調價、房仲會面臨社區的限制看房等，成交量縮，也會是一個必然的趨勢。
▼價漲量縮 產業走入惡性循環
1.預售案大幅調價 銷售難
全球原物料暴漲，根據《Bloomberg》資料，食衣住行的原物料成本，都相較兩年前疫情還未臨時飆漲，民生必需品的豬肉、製作衣服的棉花、裝潢用的木材，原物料都喊漲；此外，與營建業最有關聯的，金屬、鋼鐵等物料，也出現有明顯的漲幅。不過對於台灣來說，影響最大的，應該會是缺工的問題。疫情嚴重，更不可能開放外勞來台。目前全台都在搶工人，台積電要蓋廠房，用兩倍以上的工資，把最好的工人吸引走，因此一般建商要蓋房子的成本，會比以前要高的很多。至於土地，飆漲的幅度肯定不會低於房市的漲幅。建設公司會因為市場買地不易、營建成本調升的原因，大幅調高售價。代銷銷售的難度會變難。這個趨勢，可以從今年以來，原本在市場上走中低價位的寶佳、茂德集團，都展開了大幅的調價策略，就可以看出。
2.社區自主隔絕外人 仲介帶看困難
對於房仲帶買方進入社區看房，規定都變得更加嚴格，有的會收費，有的社區會限制每日的看房組數，甚至也有出現完全禁止仲介帶看的社區，以往有大量買方在同一時間進入熱門房子的景象，將不復存在，帶看將會比以往變得困難。
3.政策將對賣方更加嚴厲
面對產業的根本問題，造成的房價上漲，政府基本上只會制訂各嚴格的打房政策，持有多戶的屋主可定受害，但只有持有一戶的正常屋主，也有可能面臨到換屋不易的問題。
三、品質管控難
各國採取邊境管制措施，外籍移工難進入台灣，導致建案缺工問題會越來越嚴重，這樣的情形可能會衝擊建案的營造品質，找工人很困難的話，要求營建品質將會更困難。因此建議消費者，買預售屋特別留意施工品質或找專業的驗屋團隊驗屋。
▼邊境管制缺工 房屋品質受考驗
1.邊境管制措施 工人銳減建案缺工
受到新冠病毒影響，政府實施邊境管制措施，外籍移工入境的人數比例大幅下降，再加上去年2020年建案看好買氣，開工數創近7年來的新高，不過這也使得建案缺工問題日趨嚴重。然而，台積電在南科設廠過後，用2倍工資吸引大量優秀的工人前往設廠，在缺工的情況又要趕工，建案品質可能會下降。
2.建案品質恐下降 建議買預售屋須驗屋
因此有購屋需求的民眾，需多加留意建案品質，建議民眾可以找合格的驗屋公司，控管房屋的施工品質。
四、樂居創辦人觀點
疫情之後，未來房市可能會出現「房價上漲」、「持續增稅」、「施工品質不佳」等現象，如果有買房的需求，建議以下的考量。
☑ 1.成屋優於預售
預售屋會反應購地成本、原物料的漲幅，目前各大案場都能看出現況，且案場也會因應市場機制調價，而相對成屋是過去舊的營建成本，入手價格會比預售屋有相對優勢。
☑ 2.大型建商優於小型建商
如果用量販店以及超商來看，大型建商就如同量販店，採購原物料成本相對便宜，價格上也絕對會有相對優勢，成本控管較安全穩定，且相對建築品質也較好；小型建商則可能有財務風險，畢竟預售屋都會蓋2-5年，會因原物料、工人成本提升，發生無法交屋、延宕交屋的風險，最後變成爛尾樓，近幾年的案例不算少。
☑ 3.先求有再求好 房貸用好用滿
大印鈔時代來臨，錢越來越不保值，再加上全球因疫情肆虐，美國聯準會(Fed)貨幣政策寬鬆、降息，國內房貸利率也創下新低，在這樣時空環境下，現在進場買房最大的優勢能讓負擔變少，加碼的30年、40年房貸，適度讓貸款幫你分擔通貨膨脹的風險，建議預算有限的民眾買房可以拉長還款年限，買房並非一步到位，等未來收入變多、資金充裕，是可以再換房的。
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